Az áfakulcs változása nem csupán adózási kérdés, hanem komoly jogi és pénzügyi következményekkel jár az eladók és a vevők számára egyaránt. A Mihalics Ügyvédi Iroda szakértőit rendszeresen keresik meg ügyfelek az ebből fakadó szerződéses és jogértelmezési kérdésekkel.

A jogszabályi háttér értelmezése

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa törvény) határozza meg az alkalmazandó adómértéket. A jogszabály egyértelműen rögzíti, hogy mindig az az áfakulcs irányadó, amely az adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontjában hatályos. Ennek gyakorlati jelentősége abban áll, hogy az ügylet tényleges teljesítése – és nem a szerződéskötés vagy az előlegfizetés időpontja – a döntő.

Ennek megfelelően az új lakóingatlanok többségénél ma már a 27%-os áfakulcs alkalmazandó, függetlenül attól, hogy a felek korábban milyen feltételekkel állapodtak meg, vagy hogy történt-e előlegfizetés.

Kivételes esetek a gyakorlatban

A jogalkotó bizonyos átmeneti szabályokat is megállapított, amelyek egyes projektek esetében lehetővé tették az 5%-os áfakulcs alkalmazását. Ezek elsősorban azokra az ingatlanokra vonatkoztak, amelyek 2018. november 1-jén már végleges építési engedéllyel rendelkeztek, illetve ahol az építkezés egyszerű bejelentéshez kötött volt. Ezek a kivételek azonban időben korlátozottak voltak, és mára döntően kifutottak, így a gyakorlatban egyre ritkábban alkalmazhatók.

Ezen átmeneti szabályok pontos értelmezése sok esetben ma is jogi szakértelmet igényel, különösen akkor, ha egy projekt áthúzódott, vagy vitás kérdés merül fel az alkalmazandó adómérték kapcsán.

Az áfaváltozás hatása az adásvételi szerződésekre

Az áfakulcs módosulásának hatása nagyban függ attól, hogy a felek bruttó vagy nettó vételárban állapodtak meg. Bruttó vételár esetén az áfaváltozás kockázatát jellemzően az eladó viseli, mivel a vevő által fizetendő összeg nem változik. Nettó vételár + áfa konstrukciónál viszont a vevő oldalán jelentkezik a megemelkedett adómérték hatása.

Ezt a joggyakorlat is megerősíti: a Kúria egyik irányadó döntése kimondta, hogy amennyiben a felek bruttó vételárban állapodtak meg, az áfamérték későbbi változása önmagában nem alapozza meg a szerződés módosítását. Ez különösen fontossá teszi a szerződéses kikötések pontos megfogalmazását.

Piaci és pénzügyi következmények

A jelenleg hatályos áfaszabályok közvetetten hatással vannak az ingatlanpiac egészére. Az új lakások árazása, a beruházások megtérülése és a vevői kereslet mind érzékenyen reagálnak az adóteher mértékére. Az eladók és a fejlesztők részéről fokozott pénzügyi tervezést igényel, míg a vevőknek különösen körültekintően kell eljárniuk szerződéskötés előtt.

A Mihalics Ügyvédi Iroda tapasztalatai szerint az áfakérdés ma már az ingatlanügyletek egyik legkritikusabb pontja, amely megfelelő jogi előkészítés nélkül jelentős kockázatokat hordozhat.

A jogi tanácsadás szerepe a jelenlegi környezetben

A folyamatosan változó jogszabályi környezetben elengedhetetlen a naprakész jogi támogatás. Az ingatlanügyletek során felmerülő áfa- és szavatossági kérdések pontos értelmezése nemcsak jogbiztonságot nyújt, hanem komoly anyagi veszteségektől is megóvhatja a feleket.

A Budai Vár lábánál működő Mihalics Ügyvédi Iroda évek óta segíti ügyfeleit ingatlanjogi ügyekben, különös tekintettel az új lakóingatlanok adásvételéhez kapcsolódó adózási és szerződéses kérdésekre. Szakértői támogatásuk hozzájárul ahhoz, hogy az ügyfelek a jelenlegi szabályozási környezetben is magabiztos és megalapozott döntéseket hozhassanak.